[상가 명도소송] 원룸텔 퇴거·이행강제금 청구 전부 기각

계약 특약의 범위와 임대차 갱신을 다투어 이끌어낸 임차인 측 전부승소

 

1. 사건 개요

 

의뢰인들은 기존에 원룸텔로 사용되던 공간을 임차해 운영하고 있었습니다. 건축물대장상 용도는 사무소였지만, 임대인은 원룸텔 운영 사실을 알고 있었으며 계약서에도 업종이 ‘원룸텔’로 기재되어 있었습니다.

이후 관할 구청이 무단 용도변경을 이유로 시정을 요구하고 임대인에게 건축이행강제금을 부과하자, 임대인은 계약이 종료되었다며 소송을 제기했습니다.

청구 내용에는 입실자 퇴거 후 건물 인도, 인도 지연 시 기존 월세 외 매월 합계 400만 원의 추가 지급, 이미 부과되었거나 향후 부과될 건축이행강제금 및 퇴거 관련 비용이 포함되어 있었습니다. 의뢰인들은 영업 공간을 잃을 위험과 추가적인 금전 부담에 함께 대응해야 하는 상황이었습니다.

 

 

2. 핵심 쟁점

• 특약의 범위: 영업 관련 시정명령에 따르도록 한 특약이 건물의 용도변경 문제와 건축이행강제금 부담까지 포함하는지

• 임대차 종료 여부: 해지 통보의 도달과 해지 사유가 인정되는지, 계약이 적법하게 갱신되었는지

• 과거 대납의 의미: 이전에 이행강제금을 대신 납부한 사실만으로 향후 비용까지 전부 부담하기로 합의했다고 볼 수 있는지

 

 

3. 변호사의 대응

 

 

가. 특약을 근거로 책임을 확대하는 주장에 반박했습니다.

 

남권율 변호사는 특약의 적용 대상과 책임의 범위를 구분했습니다. 영업 과정에서 내려지는 시정명령에 따를 의무를, 건물 자체의 용도변경 문제를 해결하고 임대인에게 부과된 이행강제금까지 부담할 의무로 확대할 수 없다고 주장했습니다.

특히 의뢰인들이 용도를 변경한 당사자가 아니었고, 임대인 역시 원룸텔 운영을 전제로 계약했다는 사실을 제시하여 의뢰인들의 계약 위반과 비용 부담을 인정할 근거가 부족하다는 점을 짚었습니다.

 

 

나. 해지 통보와 갱신 경위를 검토해 임대차 종료 주장을 다퉜습니다.

 

임대인이 주장한 해지 통보의 발송·도달을 뒷받침하는 증거가 충분한지 검토하고, 용도변경 문제를 의뢰인들의 계약상 의무 위반으로 볼 수 없으므로 이를 이유로 한 해지도 효력이 없다고 주장했습니다.

이어 갱신거절 통지의 시기와 내용, 당사자들의 협의 경위, 의뢰인들의 갱신요구를 근거로 계약이 유효하게 갱신되었다고 반박했습니다. 용도변경을 독촉한 내용증명을 곧바로 갱신거절 통지로 볼 수 있는지도 다투었습니다.

이를 통해 변론종결 당시 임대차관계가 유지되고 있었으므로 의뢰인들에게 건물을 인도할 의무가 없다는 점을 주장했습니다.

 

 

다. 과거 대납과 장래의 비용 부담 약정을 구분했습니다.

 

의뢰인들이 과거 임대인의 요청으로 이행강제금을 대신 납부한 경위와 이후 계약 내용을 함께 살폈습니다.

대납이 원만한 관계 유지나 임대차 연장을 위한 협조였을 가능성을 제시하고, 대납 이후 새로 작성한 계약서에도 이행강제금 부담 조항이 포함되지 않았다는 점을 강조했습니다.

이를 근거로 과거 납부 사실만으로 포괄적인 비용 부담 약정이 성립했다고 볼 수 없으며, 이미 부과된 금액과 향후 부과될 금액을 의뢰인들에게 청구할 근거도 부족하다고 반박했습니다.

 

 

4. 결과

 

법원은 임대인의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 임대인이 부담하도록 판결했습니다.

의뢰인들은 이 소송에서 제기된 퇴거 요구와 추가 금전 청구를 모두 방어하여 전부승소했습니다.

 

임대인의 청구	판결
입실자 퇴거 후 건물 인도	기각
인도 지연을 이유로 매월 합계 400만 원 추가 지급	기각
임대차 종료를 전제로 한 입실자 퇴거 시까지의 임료·퇴거비용	기각
이미 부과된 건축이행강제금 7,318,000원 지급	기각
향후 부과될 건축이행강제금 상당액 지급	기각

 

 

 

5. 시사점

 

상가 명도소송에서는 건물의 위반 상태나 계약서의 특정 문구만으로 임차인의 책임을 단정하기 어렵습니다. 누가 기존 상태를 만들었는지, 임대인이 어떤 사용을 전제로 계약했는지, 특약에서 정한 의무의 범위와 계약 갱신 경위가 어떠한지를 함께 살펴야 합니다.

이 사건은 불리하게 해석될 수 있는 특약과 과거 대납 사실이 있는 상황에서도, 각 청구의 근거를 구분하여 다툼으로써 퇴거 요구와 추가 비용 부담을 방어한 사례입니다.

의뢰인에게 영업 공간은 일상을 이어가는 기반이었습니다. 그 공간을 둘러싼 권리와 책임을 분명히 하여, 갑작스러운 퇴거 요구와 경제적 부담에 대응할 수 있도록 도왔습니다.

 

그대 삶이 국보다.